يتساءل العديد من الأشخاص عن ما هي الشفعة في العقارات؟ حيث تعتبر الشفعة هي أحد المصطلحات القانونية المهمة في القانون المدني، حيث تمثل وسيلة قانونية تهدف إلى حماية حقوق الأشخاص في البيع والتفاوض بشأن العقارات وتأسس مصطلح الشفعة على أساس وقاية الشفيع من أي ضرر محتمل يمكن أن يلحق به من شريك أو جار.
الشفعة في العقارات
إن الشفعة في العقارات هي وسيلة تجوز فيها بها العقار والحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص عليها، وتم إنشائها لحماية الشفيع ضرر محتمل من جار أو شريك حيث إنها متصلة بشخص الشفيع ويكون حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا الأمر متروك لمحض تقديره.
أقرأ المزيد: الربا وأحكامه الشرعية
أحكام الشفعة
الموضوع يتعامل مع مجموعة من العناصر والأحكام المتعلقة بمصطلح الشفع وتتضمن هذه العناصر الآتي:
الحالات التي يحق فيها الشفعة
إن الشفعة تكون متاحة للرقبة في حالة تم بيع كافة حقوق الانتفاع الملكية لها أو بعضها، كما أن للشريك في الشيوع في حالة تم بيع أي جزء من العقار الشائع لشخص أجنبي (خارجي).
إن صاحب حق الانتفاع في حالة تم بيع كافة أو بعض الرقبة الملكية لهذا الحق، كما أن لمالك الرقبة يجوز له الشفعة في حالة تم بيع حق الحكر وللمستحكر إذا تم بيع الرقبة، وكذلك للجار المالك في بعض الحالات الخاصة مثل:
- إن كان العقار مباني أو أراضي معدة للبناء سواء في القرى أو المدن.
- إن كانت الأرض المباعة لها حق ارتفاع على أرض الجار أو كان حق الارتفاع لأرض الجار على الأرض المباعة.
- إن كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المباعة من جهتين وتساوي قيمتها نصف ثمن الأرض المباعة على الأقل.
الحالات التي لا يجوز فيها الشفعة
يوجد بعض الحالات التي لا يجوز فيها الشفعة التي تكون:
- إذا تم بيع العقار من خلال مزاد علني بناء للإجراءات المقررة القانونية.
- في حالة تم بيع العقار بين الأصول والفروع أو من بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الأصهار من الدرجة الثانية.
- إن كان العقار تم بيعه لهدف تحويله لمكان عبادة.
- إن كانت الأرض المباعة حق ارتفاق على أرض الجار أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المباعة.
- في حالة إن كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المباعة من جهتين وتساوي من حيث القيمة نصف ثمن الأرض المباعة على الأقل.
أقرأ المزيد: ما هي صيغة عقد الإيجار؟
إجراءات الحصول على الشفعة
يوجد بعض الإجراءات التي يجب اتباعها لضمان الحصول على حق الشفعة التي تكون كالتالي:
- من يريد الحصول على حق الشفعة يجب عليه الإعلان عن رغبته في ذلك لكل من البائع والمشتري خلال مدة لا تزيد عن 14 يومًا من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يتم إرساله إليه من قبل البائع أو المشتري إلا سيفقد حقه في الحصول على الشفعة.
- يجب على الإعلان ضم معلومات دقيقة حول العقار والثمن وكذلك المصروفات الرسمية وشروط البيع وذكر أسماء البائع والمشتري.
- كما يجب أن يكون الإعلان رسمي إلا لن يكون ملزم على الغير إلا إذا تم تسجيله في الشهر العقاري.
النتائج المترتبة على الأخذ بالشفعة
الشفيع يحل محل المشتري في كل حقوقه والتزاماته والحكم الصادر من المحكمة المختصة بثبوت الشفعة يعد سند قانوني لملكية الشفيع العقار دون أن يتأثر بقواعد التسجيل.
إن الشفعة في العقارات تعد إحدى وسائل حماية الحقوق والتفاوض العادل في مجال العقارات والعقود المتعلقة بها إلى جانب أنها تحظى باهتمام كبير في القانوني.
